大望路优质次新房涨价调查

2021-06-15 21:19:45|来源:葡京集团
摘要|

手持1000万在朝阳改善置换,毗邻CBD的大望路区域是购房者优选之一。

从2020年年底开始,大望路版块价格开始大幅上涨,2021年2月大望路均价8.74万,3月均价8.66万,4月均价8.77万,5月均价8.85万。2021年1-2月拉起了整体均价后,大望路均价继续持续上涨。

根据安居客数据显示,截止6月10日,大望路区域最新均价89585元/平,比去年同期上涨了10.87%,从近一年的挂牌价价格走势来看,大望路区域一直跑赢了朝阳区均价。

西大望路区域的知名楼盘包括珠江帝景、万科蓝山、山水文园、金茂府等为代表,它们都是品牌开发商开发。但不论从过去一年来看,还是最近半年来看,它们的涨幅却截然不同。

小二实地走访并调查了真实房价情况。

01 珠江帝景

有业主一年挂牌价涨300万

提及珠江帝景,定与陈经纶帝景分校关联,正因其是陈经纶帝景分校的一对一对口9年制学校,且在朝阳区属于上游的学区。

珠江帝景共B/C/D/E四个区,四个区紧邻但分开管理。

珠江帝景B区目前在安居客上挂牌价110542元/平,比去年同期上涨了20.69%。从2020年年底开始,珠江帝景B区单价开始上扬,2021年1月挂牌价只有9.5628元/平,2月挂牌价到了10.03万/平,3月均价10.55万/平,4月均价11.01万/平,6月均价11.05万/平。

以当前挂牌价与1月相比,半年来,涨了16%多。

与2021年年初相比,珠江帝景B区涨幅明显

珠江帝景C区目前在安居客上挂牌价127041元/平,比去年同期上涨了26.41%。从2021年1月开始,珠江帝景C区单价开始上扬,2021年2月挂牌价10.47万/平,3月均价10.97万/平,4月均价12.81万/平,5月均价13万/平,6月均价12.7万/平。C区挂牌价半年涨了20%有余。

来源:安居客

珠江帝景D区目前在安居客上挂牌价136371元/平,比去年同期猛涨了40.04%。值得注意的是从珠江帝景D区在2021年2月挂牌价14.02万/平,达到最高,3月就回落到均价11万/平,4月均价11.63万/平,6月均价13.64万/平。

珠江帝景小区实拍

珠江帝景E区目前在安居客上挂牌价123052元/平,比去年同比上涨了29.85%。从2021年1月开始,珠江帝景E区单价开始上扬,2021年2月挂牌价10.36万/平,3月均价11.01万/平,4月均价12.28万/平,6月均价12.3万/平。E区半年来涨了18%多。

小二在实地探访中,珠江帝景E区一套160平3室2厅从2020年4月挂牌价1400万,因业主瞄准看涨行情,一直根据市场行情提高挂牌价,截止今天,挂牌价已上涨到1770万,涨幅达20.9%。

来源:贝壳

那么,珠江帝景的真实成交价如何呢?

小二在专业app后台拿到的数据显示,真实成交价在9万多到10万多之间。

其中有一套珠江帝景小户型51平顶层一居室,以14.216万元成交,总价728万。小二估计应该是当年急于上学买的。

其他90平米三居5月成交了一套1100万,单价有达到12万多,比今年1月经纪人讲到了的950万多了50万。其他大户型还是稳定在9-10左右。

前段也提到,珠江帝景的房价与学区紧密相连,虽然近几年陈经纶帝景分校整体口碑有一定下降,但在朝阳区,还是被广大家长所认可的。

来源:2021年朝阳区居住地对应学校查询系统

“现在买房的,大部分都是置换需求,而买珠江帝景大部分购房者还是看重学区。

在珠江帝景的实地走访中,距离陈经纶帝景分校最近的珠江帝景D区,仅隔一道铁栅栏。

珠江帝景D区与陈经纶帝景分校仅隔一道铁栅栏

诚然,除了学区因素,珠江帝景地理位置优越,紧邻地铁7&14九龙山站,走路即达合生汇,小区内部的欧式建筑、多样化户型、小区园林、物业管理等,一直是朝阳区的明星楼盘,房价一直处于朝阳区较高区间。

珠江帝景小区实拍

2021年朝阳区开始实行多校划片,而珠江帝景仍延续了单小对口,未来,政策如调整房价是否会有变化?小二比较认同大望路区域资深经纪人的说法:“目前珠江帝景好的房源不多,需求大于供,涨价不太好说,但保值是一定的。”

02 万科蓝山

比去年同期挂牌价上涨14.06%

根据安居客数据显示,万科蓝山挂牌价101314元/平,比去年同期上涨14.06%。

2020年12月-2021年2月,当大望路区域上涨时,万科蓝山价格变动幅度不大,2月挂牌均价9.38万/平,也就是自2月开始,万科蓝山均价开始持续上涨,4月挂牌均价9.84万/平,6月10.13万/平。

来源:安居客

万科蓝山是万科为数不多在北京四环内的高端楼盘,小区总共5栋楼,建成于2010-2012年。相较于珠江帝景E区比去年上涨40.04%,万科蓝山14.06%的涨幅并不太突出。究其原因,有三点:

1.万科蓝山属于高端社区,每年成交量都不大。根据小二拿到的数据,近半年万科蓝山成交14套成交均价85189元/平。

2.对口小区为北京第二实验小区朝阳学校,在朝阳区还是非常不错的,而对口初中是北京市三里屯一中百子园校区,在朝阳区也就是平均水平。

来源:2021年朝阳区居住地对应学校查询系统

3.从地理位置来看,万科蓝山距离7号线大郊亭站950米,距离东四环320米,相较于珠江帝景,其地理位置优势不太明显。

万科蓝山小区实拍

万科蓝山整个小区共136平两居、164-168平三居、240平四居三类户型。小二实际去看了164平三居,整个户型南北通透,功能分区清晰,南侧可观小区花园,虽然距离四环三百多米,实际在房间内很安静。

万科蓝山164平三居

万科蓝山南侧高层可直接看到窑洼湖桥

而据经纪人介绍,万科蓝山南侧的几栋楼,因更靠近窑洼湖桥,噪音影响在所难免。而同样的户型同小区,就因观景和噪音干扰程度不同,最大差价都能达到100万,请收下小二的膝盖 ̄□ ̄||

03  山水文园

同比去年挂牌价微涨5%

小二发现,大望路区域的广渠金茂府在某壳上属于无房源状态;而大望路的复地首府一直跑输大盘,且目前小区1/3有住户,1/3出租,1/3空置状态,熟悉大望路区域的经纪人一般都不会推荐。

为了更真实的观察大望路区域的真实房价情况,小二同步选择了距离大望路不远,属于华威桥区域的山水文园小区来做对比。

山水文园是横跨三环、四环,容积率1.5,绿化率70%的板楼观景小区。从安居客近1年的挂牌价来看,无论华威桥区域房价如何上下起伏变化,山水文园总2020年8月至今,一直处于横盘小幅上涨态势。

来源:安居客

6月15日,山水文园东园挂牌均价9.57万/平,较去年上涨4.38%;山水文园中园挂牌均价9.18万/平,较去年上涨5.16%;山水文园西园挂牌均价9.91万/平,较去年上涨5.15%。

山水文园小区实拍

实探中,小二看了山水文园五期的高楼层172平三居,目前贝壳挂牌价1599万。户型就不多做点评了,特别想和大家分享的是:在此房间内可观小区内人工湖、真实山体、休息凉亭和清澈见底的小溪,幽雅的环境提升了居住品质。

山水文园高层观景

如果不考虑学区,就综合居住舒适度而言,山水文园是优于珠江帝景和万科蓝山的。

言归正传,山水文园为何横盘低幅上涨?小二认为,主要原因除了对口的小学和初中属于中上水平外,还和小区整体居住舒适度高,高端居住人群相对稳定有直接关系。

关于大望路区域的房价变化,还会涨吗?您怎么看?欢迎在文末留言告诉我们~~

标签: 均价 上涨 珠江

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